La répartition des charges et réparations entre le propriétaire et le locataire

Qui Paie quoi ?

La gestion locative soulève souvent des questions sur la répartition des charges et réparations entre propriétaire et locataire. Pour une relation locative harmonieuse et conforme à la loi, une clarification s'impose !

1. Entretien courant vs grosses réparations

En France, la loi (notamment les décrets de 1987) établit une distinction claire, fondée sur l'usage et la nature des travaux :

• À la charge du Locataire : L'entretien courant

  
  

Le locataire est responsable de l'entretien courant du logement et des petites réparations, rendues nécessaires par l'usage normal des lieux pendant la durée du bail :

- L'entretien annuel (chaudière, chauffe-eau, pompe à chaleur)

- Le remplacement des joints et flexibles de plomberie

- Le maintien en propreté des murs, plafonds et revêtements de sol (hormis vétusté)

- Le remplacement des ampoules et des petits éléments cassés (poignées de portes etc)

• À la charge du Propriétaire : Les grosses réparations et la vétusté.

  
  

Le propriétaire doit s'assurer de délivrer un logement décent et en bon état d'usage. Il prend en charge les réparations importantes, le remplacement des équipements rendu nécessaire par la vétusté, ainsi que les travaux d'amélioration :

- Les travaux dus à la vétusté (usure normale du temps), sauf si le locataire a causé une dégradation anormale

- Le remplacement d'un chauffe-eau ou d'une chaudière hors d'usage (due à la vétusté)

- Les gros travaux liés au clos et au couvert (toiture, murs porteurs)

- Les mises aux normes (électricité, gaz).

2. Les Charges locatives récupérables

Au-delà des réparations et de l'entretien, il existe une catégorie de dépenses que le locataire doit rembourser au propriétaire : les charges locatives (ou récupérables). Ces frais correspondent aux services dont le locataire bénéficie directement et qui sont initialement payés par le propriétaire pour le compte de ce dernier.

Le principe est simple : le propriétaire avance les fonds, puis se fait rembourser par le locataire.

• Ce que le Propriétaire paie (et se fait rembourser par le locataire) :

  
  

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste exacte de ces charges récupérables. Elles se divisent principalement en trois catégories :

- Les services liés à l'usage du logement et de l'immeuble : L'eau froide, l'eau chaude et chauffage collectif ; électricité des parties communes

- Les frais d'entretien et de menues réparations des parties communes : l’entretien des parties communes (ascenseurs, halls, couloirs) ; nettoyage des containers et des vide-ordures ; nettoyage et l'entretien des espaces verts

- Les impôts : taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et taxe balayage

• Ce que le Propriétaire paie (sans pouvoir se faire rembourser) :

Certains frais, bien que liés au logement, restent exclusivement à la charge du propriétaire et ne peuvent jamais être récupérés auprès du locataire :

- Les dépenses de copropriété : frais de gestion et d'honoraires de syndic de copropriété ; frais d'assurance de l'immeuble

- Les dépenses de travaux : grosses réparations ou les remplacements d'équipements dues à la vétusté (ceux vus précédemment)

- Les impôts : taxe foncière

La Régularisation Annuelle des Charges : remise à zéro

La majorité du temps, le locataire paie des provisions sur charges en plus du loyer. Une fois par an, le propriétaire procède à la régularisation : il compare le total des provisions versées par le locataire avec le montant réel des dépenses engagées pour l'année.

• Si les provisions étaient insuffisantes : Le locataire doit payer le complément

• Si les provisions étaient trop élevées : Le propriétaire doit rembourser le trop-perçu au locataire

Savoir qui paie quoi n'est pas qu'une question de loi, c'est la garantie d'une gestion sereine et sans conflit de votre patrimoine immobilier. Une bonne connaissance de ces règles est fondamentale pour tout investisseur souhaitant optimiser la rentabilité de son bien.

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